Bestaande huurovereenkomsten onder de Wet betaalbare huur (Wbh)

De Wet betaalbare huur is sinds 1 juli 2024 van kracht. Met ‘bestaande’ huurovereenkomsten worden dan ook de huurovereenkomsten bedoeld die zijn gesloten vóór 1 juli 2024. Bepalend is niet de datum van ingang van de huurovereenkomst, maar de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten.

Uitgebreide huurprijsbescherming

In de eerste blog is toegelicht dat de Wbh de huurprijsbescherming voor huurders uitbreidt naar het middensegment en deze bescherming dwingend maakt. Of de uitgebreide huurprijsbescherming ook van toepassing is op bestaande huurovereenkomsten, wordt bepaald door het overgangsrecht.[1] Het overgangsrecht van de Wbh maakt onderscheid tussen drie categorieën:

1. Woningen met een geliberaliseerde huurprijs, die na de inwerkingtreding van de Wbh behoren tot het middensegment (145 tot en met 186 punten);
2. Woningen met een geliberaliseerde huurprijs, die na de inwerkingtreding van de Wbh behoren tot het sociale segment (tot 145 punten);
3. Woningen met een actuele huurprijs onder de liberalisatiegrens.

In ieder van de categorieën wordt de uitgebreide huurprijsbescherming op een ander moment van toepassing:

1. De uitgebreide huurprijsbescherming is niet van toepassing op bestaande huurovereenkomsten uit de eerste categorie. Ze wordt pas van toepassing bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst;
2. Op bestaande huurovereenkomsten uit de tweede categorie is de uitgebreide huurprijsbescherming per 1 juli 2025 van toepassing. Dit betekent dat verhuurders hun bestaande huurovereenkomsten vóór 1 juli 2025 hiermee in overeenstemming moeten brengen;
3. De uitgebreide huurprijsbescherming is al sinds 1 juli 2024 van toepassing op bestaande huurovereenkomsten uit de derde categorie.

Gewijzigde groepsverhuur

In de eerste blog is ook gewezen op de beoogde inperking van de verhuur aan groepen. Onder de Wbh zouden verhuurders een woonruimte nog slechts als zelfstandige woning kunnen verhuren aan maximaal twee personen, of aan drie of meer personen die een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ hebben. Zoals besproken denkt de Huurcommissie hier anders over dan de wetgever.

Ook met betrekking tot het overgangsrecht zitten de wetgever en de Huurcommissie niet op één lijn. De bedoeling van de wetgever is om de gewijzigde groepsverhuur direct van toepassing te verklaren op bestaande overeenkomsten, zonder enig overgangsrecht. Op 20 november 2024 oordeelde de Huurcommissie anders:

De Wet Betaalbare Huur is in beginsel alléén van toepassing op huurovereenkomst[en] die op of na 1 juli 2024 afgesloten zijn. (…) Een verzoek kan toch door een huurder met een geliberaliseerde huurprijs worden ingediend in het geval dat het huurcontract is afgesloten vóór 1 juli 2024, en indien het puntenaantal van de woning in lage segment valt. In die gevallen geldt een overgangstermijn van één jaar. Deze mogelijkheid bestaat dus per 1 juli 2025.”[2]

De Huurcommissie heeft echter niet het laatste woord. Het is mogelijk dat de rechter tot een ander oordeel komt. Het is dus nog afwachten of de lijn van de Huurcommissie in stand blijft.

Conclusie

De Wbh vraagt niet alleen om zorgvuldigheid bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten, maar soms ook om een check van bestaande overeenkomsten. In bepaalde gevallen is de uitgebreide huurprijsbescherming van de Wbh namelijk ook van toepassing op bestaande overeenkomsten. Het overgangsrecht maakt hiervoor onderscheid tussen drie categorieën.

Het overgangsrecht met betrekking tot de gewijzigde groepsverhuur staat ter discussie. Hoewel de wetgever geen overgangsrecht heeft voorgeschreven, oordeelde de Huurcommissie dat wél sprake is van overgangsrecht. Een uitspraak van de rechter zal het pleit moeten beslechten.

Bij Rassers Advocaten begrijpen we de zorgen van verhuurders en bieden we gerichte juridische ondersteuning, zowel bij het naleven van de Wbh als bij huurgeschillen in bredere zin.

Heeft u vragen of behoefte aan advies? Neem gerust contact met ons op – wij denken graag met u mee.

[1] Artikel 23a van de Wet goed verhuurderschap.

[2] Huurcommissie 20 november 2024, zaaknr. 2408874.