De drie belangrijkste wetswijzigingen van de Wet betaalbare huur

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: Wbh) in werking getreden. Met de Wbh beoogt de wetgever de rechtsbescherming van huurders te versterken. Het gevolg: nieuwe rechten voor huurders en bijkomende verplichtingen voor verhuurders. Als verhuurder is het van belang om hiervan goed op de hoogte te zijn. Dat voorkomt niet alleen juridische perikelen, maar draagt bij aan een prettige en stabiele huurrelatie.

Uitgebreide huurprijsbescherming

Wat het meest in het oog springt, is dat de Wbh de huurprijsbescherming voor huurders uitbreidt naar het middensegment én deze bescherming dwingend maakt.

Voorheen gold de huurprijsbescherming alleen voor het sociale segment, oftewel woningen tot 145 punten. De Wbh breidt de huurprijsbescherming uit naar woningen tussen de 145 en 186 punten (het middensegment). Dit betekent dat verhuurders voortaan rekening moeten houden met een maximale huurprijs voor het middensegment. In 2024 bedraagt de maximale huurprijs € 1.123,00 per maand.[1] Woningen met meer dan 186 punten blijven nog wel onderdeel van het vrije segment, zonder maximale huurprijs.

Verhuurders worden niet alleen geacht om rekening te houden met de huurprijsbescherming, ze dienen aanstaande huurders daar zelfs actief over te informeren. Dit staat bekend als de ‘informatieplicht.’ Bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst moet een verhuurder zijn huurder(s) mededelen hoeveel punten de woning heeft en welke maximale huurprijs ervoor geldt.[2]

Gewijzigde groepsverhuur

Verder heeft de Wbh een ingrijpende – en omstreden[3] – wijziging aangebracht in de verhuur aan groepen, zoals (bevriende) studenten en jonge werkenden. Onder het oude recht konden verhuurders een zelfstandige woning aan een groep verhuren, terwijl het in feite om individuele kamerbewoning ging. Dit gebeurde met een groeps- of ‘friends-contract’: één contract voor de hele groep. Individuele kamers konden hiermee buiten het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimten worden gehouden. De huurprijzen daarin waren (en zijn) doorgaans een stuk lager dan de overeengekomen huurprijs uit een groepscontract.

Onder de Wbh kunnen verhuurders nog slechts een zelfstandige woning verhuren aan maximaal twee personen, of aan drie of meer personen die een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ hebben.[4] Het gevolg: zodra een groep hier niet aan voldoet, kan de Huurcommissie het groepscontract negeren en uitgaan van individuele kamerbewoning. De Huurcommissie kan de huurprijs vervolgens vaststellen aan de hand van het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimten.

Terwijl de Wbh de praktijk van groepsverhuur beoogt in te perken, heeft de Huurcommissie in december 2024 kenbaar gemaakt dat ze hierin niet meegaat. Dat is goed nieuws voor verhuurders en (bevriende) woningdelers. Wat de Huurcommissie betreft, blijft ‘’de huurprijs bij verhuur van een zelfstandige woonruimte in de vrije sector aan een groep bevriende studenten, de bekende friends-contracten, […] intact.’’[5] De Huurcommissie is echter niet de enige partij die een beleid zal moeten vormen over de (gewijzigde) verhuur aan groepen. In het vervolg zouden de kantonrechter of gemeenten een andere uitleg aan de Wbh kunnen geven.

Aangescherpt toezicht

Om verhuurders te prikkelen tot naleving van de (nieuwe) regels, heeft de Wbh het toezicht aangescherpt. Gemeenten krijgen een toezichthoudende en handhavende taak: ze kunnen overtredende verhuurders sancties opleggen, zoals intrekking van de verhuurvergunning of een bestuurlijke boete tot € 22.500,– (of € 90.000,– bij recidive).[6] Deze gemeentelijke bevoegdheden treden per 1 januari 2025 in werking.

Ook hebben huurders nu meer mogelijkheden om bij de Huurcommissie hun (actuele) huurprijs te laten toetsen en eventueel te laten verlagen.[7] Voorheen hadden huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst maar zes maanden de tijd om hun contract door de Huurcommissie te laten toetsen, óók als de woning eigenlijk in het gereguleerde segment zou moeten vallen. Onder de Wbh is in dit soort gevallen, van onterecht geliberaliseerde overeenkomsten, deze zesmaandentermijn losgelaten. Dit versterkt de bescherming van huurders en voorkomt tegelijkertijd dat verhuurders jaren te veel ontvangen huur terug zouden moeten betalen.[8]

Conclusie

De Wbh brengt ingrijpende veranderingen mee voor verhuurders: een uitgebreide huurprijsbescherming, een gewijzigde verhuur aan groepen en (per 1 januari 2025) toezicht en handhaving vanuit gemeenten. Dat vraagt, zoals we in de tweede blog zullen zien, niet alleen om zorgvuldigheid bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten, maar soms ook om een check van bestaande overeenkomsten.

Bij Rassers begrijpen we de zorgen van verhuurders en bieden we gerichte juridische ondersteuning, zowel bij het naleven van de Wbh als bij huurgeschillen in bredere zin. Heeft u vragen of behoefte aan advies? Neem gerust contact met ons op – wij denken graag met u mee.

[1] Artikel 2a van de Wet goed verhuurderschap. De huurprijs voor een woning met 186 punten. De grens van 186 punten wordt geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimte.

[2] Artikel 2 lid 2 sub e, onder 6° juncto artikel 26 lid 7 van de Wet goed verhuurderschap.

[3] S. Klumpenaar & D. Retera, ‘Nieuwe huurregels kunnen studenten hun woning kosten’, NRC 10 september 2024.

[4] Artikel 1, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte.

[5] M. Cohen, ‘de Huurcommissie blijft coulant bij groepshuur’, Corten De Geer, december 2024.

[6] Artikelen 19 en 20 van de Wet goed verhuurderschap.

[7] Artikel 14 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

[8] Kamerstukken II 2023/24, 36496, nr. 3 (MvT), p. 53.