Onze updates -

Nieuws

  • 13 resultaten
  • Reset filters
3 sep. 2020

Let op de beperkingen van vergunningsvrije bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan!

Reeds in 2017 heeft de Afdeling overwogen dat een gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan de mogelijkheden om vergunningsvrije bouwwerken in achtererfgebieden te plaatsen, kan beperken. In lijn met deze jurisprudentie heeft de Afdeling op 17 juni 2020 de mogelijkheden die een gemeenteraad ter beschikking staat om het vergunningsvrij bouwen in te perken in het bestemmingsplan, verder uitgebreid. Maar hoe zit dit nu precies? In deze blog wordt uiteen gezet op welke manieren een gemeenteraad voorwaarden kan opnemen in een bestemmingsplan waarmee vergunningsvrij bouwen kan worden tegengegaan. Wanneer kan vergunningsvrij worden gebouwd? In het Besluit omgevingsrecht (Bor) is aangegeven wanneer een bouwwerk vergunningsvrij kan worden gebouwd. Zo kan iemand bijvoorbeeld in het achtererfgebied van zijn perceel zonder vergunning een erker, garage of berging bouwen, mits aan de vereiste afmetingen is voldaan. In beginsel kan een gemeenteraad de mogelijke aanbouw in het achtererfgebied van een perceel niet verbieden. Toch kan een gemeente redenen hebben om het vergunningsvrij bouwen in te willen perken. Wanneer kan een gemeenteraad het vergunningsvrij bouwen beperken? In aanvulling op de uitspraken in 2017 waarbij beperkende regels voor het vergunningsvrij bouwen zijn geaccepteerd, heeft de Afdeling in 2018 overwogen dat een gemeenteraad niet zomaar mag besluiten dat in een bepaald gebied niet vergunningsvrij kan worden gebouwd. Het dient goed te worden gemotiveerd waarom een gemeenteraad een beperking voor het vergunningsvrij bouwen noodzakelijk acht. Alleen indien op grond van locatie-specifieke omstandigheden kan worden gemotiveerd dat het vergunningsvrij bouwen dient te worden ingeperkt kan dit in het belang van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar worden geacht. Indien goede gronden aanwezig zijn om het vergunningsvrij bouwen aan banden te leggen, kan een gemeenteraad een bestemmingsplan zo inrichten dat (delen van) een perceel bij een woning niet meer als ‘erf’ kunnen worden aangemerkt zodat ook geen achtererf aanwezig is en hierop niet vergunningsvrij kan worden gebouwd. De Afdeling heeft verschillende vormen van beperkende regels voor het vergunningsvrij bouwen goedgekeurd. Zo kan bij een perceel met een woning en de daarvoor geldende woonbestemming worden voorzien in een dubbelbestemming. In een bestemmingsplan kunnen dusdanige beperkingen worden gesteld aan het bouwen op gronden met die specifieke dubbelbestemming dat het gedeelte van het perceel waarop die dubbelbestemming rust niet kan worden aangemerkt als erf. Derhalve heeft het betreffende perceel geen achtererfgebied en kan hier niet vergunningsvrij worden gebouwd. Daarnaast kan de inperking van het vergunningsvrij bouwen worden vormgegeven door aan specifieke percelen een andere bestemming dan ‘’wonen’’ toe te kennen. Wanneer hier dan een planregel aan wordt toegevoegd waarin onderbouwd is aangegeven dat deze percelen zijn uitgesloten om als erf aan te kunnen worden gemerkt, kan hier niet vergunningsvrij worden gebouwd. Als derde mogelijkheid is door de Afdeling nu ook geaccepteerd dat aan een (deel van een) perceel een specifieke aanduiding wordt gegeven waarbij wordt vermeld dat ‘’bebouwing voor bewoning bedoelde bijbehorende bouwwerken’’ wordt uitgesloten. Bij deze mogelijkheid wordt tevens door middel van bouwvlakken getracht te voorkomen dat op het betreffende gedeelte vergunningsvrij wordt gebouwd. Conclusie Een gemeenteraad kan bij de vaststelling van een bestemmingsplan ervoor kiezen, uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, het vergunningsvrij bebouwen van percelen met een bijzondere landschappelijke betekenis in te perken. Met zijn uitspraak van 17 juni jl. heeft de Afdeling in aanvulling hierop overwogen dat het een gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan zelfs vrij staat dit op de door hem gekozen manier te waarborgen. Dus mocht u van plan zijn een bijbehorend bouwwerk op uw perceel te plaatsen dat aan alle vereisten voor vergunningsvrij bouwen voldoet, let dan toch even op of het ter plaatse geldende bestemmingsplan hier wellicht nog beperkingen oplegt! Indien u nader geïnformeerd wilt worden over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Lieke Prinsen, per e-mail prinsen@rassers.nl of telefonisch op nummer 076-5 136 121, dan wel met de andere advocaten van de sectie Bouw en Overheid.

17 aug. 2020

Nieuw model bouwteamovereenkomst, een uitkomst?

Vijf leden van het Bouwgenootschap binnen Duurzaam Gebouwd hebben op 15 mei de definitieve versie van de Modelovereenkomst Bouwteam DG 2020 gepubliceerd (hierna: “DG model”). In deze blog zal worden stilgestaan bij de juridische aspecten van het DG model in vergelijking met de standaard VGBouw Model Bouwteamovereenkomst uit 1992 (hierna: VGBouw model”).

10 jun. 2020

Wat betekent een onttrekkingsverbod van water voor uw bedrijf?

De effecten van de aanhoudende droogte de afgelopen periode zijn voor iedereen goed merkbaar geweest. Ondanks de neerslag van afgelopen week hebben we op dit moment te maken met het hoogst gemeten neerslagtekort voor deze tijd van het jaar sinds het begin van de metingen. In deze blog wordt uiteengezet wat deze droogte en de maatregelen daaromtrent betekenen voor uw agrarisch bedrijf. Op landelijk niveau is per 25 mei officieel opgeschaald naar niveau 1 ‘dreigend watertekort’. Daarnaast hebben verscheidene waterschappen onttrekkingsverboden ingesteld. Ook voor veel locaties in West-Brabant is door Waterschap De Brabantse Delta een onttrekkingsverbod ingesteld. Dit is vrij uitzonderlijk zo vroeg in het jaar. Wat is een onttrekkingsverbod? In het gebied van Waterschap De Brabantse Delta staat het uw bedrijf vrij water te onttrekken uit oppervlaktewateren tot een hoeveelheid van 100 m3 water per uur. In dat geval valt u ingevolge artikel 13.1. van de Keur onder de vrijstelling van de vergunningsplicht. Boven de 100 m3 water per uur kunt u alleen water onttrekken uit oppervlaktewateren met een vergunning. In de huidige droge periode wilt het Waterschap onttrekking uit de oppervlaktewateren zo veel mogelijk voorkomen. Het is namelijk van belang om voldoende watervoorraad te behouden voor de warme en droge periode die nog komt. Lage waterstanden kunnen schade aan oevers en kades aanrichten. Daarnaast bestaat de kans op een verslechtering van de waterkwaliteit, doordat door de hoge buitentemperatuur het water opwarmt. Dit zorgt op zijn beurt weer voor minder zuurstof in het water wat kan leiden tot dode planten en dieren. Vanwege bovenstaande redenen is grote schaarste aan water een bijzondere omstandigheid waarbij Waterschap de Brabantse Delta op grond van artikel 3.13 van de Keur locaties kan aanwijzen waarvoor een onttrekkingsverbod geldt. Wanneer het Waterschap het gebied aanwijst waar uw bedrijf is gevestigd dan mag uw bedrijf geen oppervlaktewater onttrekken, ook niet als uw bedrijf in het bezit is van een vergunning. Er bestaan twee soorten onttrekkingsverboden: - Een verbod op grasland; - Een totaalverbod. Een verbod op grasland betekent dat het onttrekkingsverbod geldt voor de beregening van grasland uit oppervlaktewater. Een totaalverbod houdt in dat er een totaal onttrekkingsverbod uit oppervlaktewater is. Op onderstaande kaart is voor de regio West-Brabant weergegeven op welke locaties op dit moment een verbod geldt:

18 mei 2020

De monddoodclausule (on)toelaatbaar?

In de praktijk komt het voor dat bij de koop van onroerend goed een zogenaamde "monddoodclausule" wordt opgenomen in de koopovereenkomst. In een recente zaak heeft het Hof 's-Hertogenbosch zich weer mogen buigen over de toelaatbaarheid van een tussen partijen overeengekomen monddoodclausule (ECLI:NL:GHSHE:2020:886). Het arrest geeft (meer) duidelijkheid over de vraag waar een monddoodclausule aan zou moeten voldoen om de rechterlijke toets te kunnen doorstaan. Voordat ik in zal gaan op de feiten van de zaak en het oordeel van het Hof, zal ik eerst uitleggen wat een monddoodclausule is en kort ingaan op de eerdere rechtspraak over dit onderwerp.

9 apr. 2020

De (beperkte) gevolgen van een in de bouwteamovereenkomst opgenomen maximaal beschikbaar budget

Als in een bouwteamovereenkomst het budget van de opdrachtgever is vastgelegd, moet de door de aannemer in bouwteamverband in te dienen prijsaanbieding daar dan te allen tijde binnen blijven? Recent deed de Raad van Arbitrage voor de Bouw een uitspraak in een geschil waarin precies deze vraag voor lag (nr. 36.580). Hierna beschrijf ik eerst de onderliggende feiten, daarna analyseer ik het oordeel van de Raad.