Opvolgend verhuurder markthal moest waarschuwen voor hoge servicekosten

Onlangs besliste de kantonrechter te Rotterdam dat huurders van de Markthal te Rotterdam een beroep konden doen op dwaling jegens hun nieuwe verhuurder. De servicekosten die (uiteindelijk) aan de huurders werden doorbelast waren veel hoger dan het door hen betaalde voorschot, soms zelfs het dubbele daarvan. De huurders hoeven slechts een deel van de in rekening gebrachte servicekosten te betalen omdat op de nieuwe verhuurder de plicht rustte hen te waarschuwen voor de onzekerheden over de begrotingen.

Wat speelde er?

18 huurders van units in de Markthal willen dat de servicekosten die zij op grond van hun huurcontract moeten betalen wordt verlaagd. Deze servicekosten zijn veel hoger uitgevallen dan het voorschot. De huurovereenkomsten zijn gesloten met Markthal Rotterdam B.V., maar deze partij heeft de markthal verkocht aan een nieuwe partij, die dus opvolgende verhuurder is geworden.

De huurders stellen dat zij gedwaald hebben: de uiteindelijk in rekening gebrachte, hoge servicekosten hadden zij op basis van het voorschot niet hoeven te verwachten. Als zij dit hadden geweten, waren de huurders hun huurcontract niet (onder dezelfde voorwaarden) aangegaan. Het maakt volgens de huurder geen verschil dat de nieuwe verhuurder destijds geen partij was bij het aangaan van de huurovereenkomsten. De nieuwe verhuurder was toen al nauw betrokken.

De nieuwe verhuurder verweert zich: niet alle rechten en verplichtingen zijn op haar overgegaan. Dwaling, waarvan volgens de nieuwe verhuurder geen sprake is, kan haar ook niet worden tegengeworpen omdat zij niet bij het aangaan van de huurovereenkomsten partij is geweest.

Martijn Schouw
Martijn Schouw

Martijn Schouw

Advocaat

“De advocatuur draait niet zozeer om regels, maar om de werkelijkheid die daar achter schuilgaat. Hoe meer je daarvan begrijpt, hoe effectiever je te werk kunt gaan.”

Categorieën
Oordeel kantonrechter

De kantonrechter oordeelt dat huurders tegenover de nieuwe verhuurder in principe geen beroep kunnen doen op dwaling. In dat kader is art. 7:226 lid 3 BW van belang. Dat artikel bepaalt dat een nieuwe verhuurder slechts wordt gebonden door die “bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie”. Maar, zo oordeelt de kantonrechter onder verwijzing naar een eerdere uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden, het kan wel zo zijn dat aanvullende afspraken zijn gemaakt omtrent de overgang van rechten en verplichtingen naar de verhuurder. En in dit geval is er zo’n aanvullende afspraak omdat bij aanvang voor de verhuurders duidelijk was dat de één de ander zou opvolgen. Het beroep op dwaling slaagt daarom deels en de huurders hoeven een deel van de servicekosten niet te betalen. Partijen hebben weliswaar: 1) afspraken gemaakt over een systeem van bevoorschotting en afrekening op basis van werkelijke kosten, 2) het gaat om een nieuw complex en een nieuw uniek concept wat de inschatting van servicekosten bemoeilijkte en 3) er waren meer bezoekers dan verwacht, anderzijds 1) mochten de huurders andere verwachtingen omtrent de servicekosten koesteren, 2) was de begroting daarvan onzorgvuldig tot stand gekomen en 3) moest de nieuwe verhuurder, die de servicekosten zelf eerder al hoger had ingeschat (!), de huurders waarschuwen. Het nalaten te waarschuwen heeft tot de dwaling van de huurders geleid.