De Hoge Raad spreekt: horecasluiting als gevolg van Corona geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheid

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1974) de prejudiciële vragen van de kantonrechter te Roermond beantwoord. Ter herinnering: deze prejudiciële vragen luiden als volgt:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

De Hoge Raad stelt voorop dat zijn antwoorden niet alleen betrekking hebben op horeca-gelegenheden, maar ook op andere 290-bedrijfsruimte, zoals winkels. Bovendien gelden deze antwoorden niet alleen voor sluitingen, maar ook voor andere overheidsmaatregelen, zoals adviezen, als gevolg waarvan de bedrijfsruimte niet of slechts beperkt kan worden geëxploiteerd. Daaronder begrijpt de Hoge Raad ook dat geen of veel minder publiek in de bedrijfsruimte komt als gevolg van de maatregelen.

De Hoge Raad beantwoordt de gestelde vragen als volgt:

  1. De door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimte is niet aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.
  2. Gelet op het antwoord op vraag 1 behoeft vraag 2 geen beantwoording.
  3. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
    Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.
  4. Huurprijsvermindering op de voet van art. 6:258 lid 1 BW kan worden berekend volgens de in r.o. 3.3.4 bedoelde vastelastenmethode.

Volgens de Hoge Raad is blijkens de wetsgeschiedenis niet bedoeld algemene overheidsmaatregelen, die gericht zijn op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als gebrek. Huurder mag niet verwachten dat verhuurder hem vrijwaart van dergelijke beperkingen. De sluiting als gevolg van coronamaatregelen heeft geen betrekking op de verhuurde zaak.

Dit laat onverlet dat wèl sprake kan zijn van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Dit biedt de rechter de mogelijkheid om de huurovereenkomst aan te passen door de huurprijs te verminderen. Voor de wijze waarop de rechter dat kan doen, biedt de Hoge Raad een handvat in de vorm van een model. Dat model noemt de Hoge Raad de ‘vastelastenmethode’. Deze methode bevat de navolgende formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%’  

Aan de hand van deze formule kan het bedrag van de huurkorting worden berekend. In r.o. 3.3.4 geeft de Hoge Raad ter verduidelijking een rekenvoorbeeld.

De praktijk is enorm geholpen met deze antwoorden. Veel huurders en verhuurders voeren immers nog altijd verhitte discussies over de vraag of, en zo ja hoeveel, korting op de huurprijs verleend moet worden. Deze handvatten van de Hoge Raad bieden een praktische oplossing.

Marnix Wolf
Marnix Wolf

Marnix Wolf

Advocaat / Partner

“Samen met de cliënt bepaal ik de koers. Zodra het doel bepaald is, ga ik tot het uiterste om dat te bereiken.”