De monddoodclausule (on)toelaatbaar?

Een blog van collega's Frank Sanders en Thomas van Alphen


In de praktijk komt het voor dat bij de koop van onroerend goed een zogenaamde "monddoodclausule" wordt opgenomen in de koopovereenkomst. In een recente zaak heeft het Hof 's-Hertogenbosch zich weer mogen buigen over de toelaatbaarheid van een tussen partijen overeengekomen monddoodclausule (ECLI:NL:GHSHE:2020:886). Het arrest geeft (meer) duidelijkheid over de vraag waar een monddoodclausule aan zou moeten voldoen om de rechterlijke toets te kunnen doorstaan. Voordat ik in zal gaan op de feiten van de zaak en het oordeel van het Hof, zal ik eerst uitleggen wat een monddoodclausule is en kort ingaan op de eerdere rechtspraak over dit onderwerp.

De monddoodclausule en eerdere rechtspraak

Bij koop van onroerend goed bepaalt een monddoodclausule dat de ene partij geen rechtsmiddelen mag aanwenden tegen ruimtelijke initiatieven van of ten behoeve van de andere partij. Neem als voorbeeld de situatie dat een koper een (deel van een) perceel koopt van een agrariër, dat pal naast het (resterende) perceel van die agrariër ligt. Dan kunnen partijen afspreken dat de agrariër geen rechtsmiddelen mag aanwenden tegen de door de koper voorgenomen bouw van de woning en dat de koper geen rechtsmiddelen mag aanwenden tegen bepaalde plannen die de agrariër heeft met zijn agrarische bedrijf.

Ondanks dat een dergelijke clausule een vergaande inperking is in iemands fundamentele recht op rechtsbescherming, dat is gewaarborgd in de Grondwet en in verschillende Europese en internationale verdragen, volgt uit eerdere rechtspraak dat een monddoodclausule niet per definitie ontoelaatbaar is. Uit deze rechtspraak volgt echter wel dat een monddoodclausule aan strikte voorwaarden dient te voldoen. Vaak wordt geoordeeld dat een aan de rechter voorgelegde monddoodclausule nietig is omdat niet aan deze voorwaarden is voldaan.

Uit de rechtspraak volgt dat een monddoodclausule nietig is, indien:

  1. onvoldoende concreet is afgebakend waarop het rechtsmiddelenverbod betrekking heeft;
  2. aan de clausule een zogenaamd kettingbeding is verbonden, op grond waarvan de (ver)koper verplicht is (al dan niet op straffe van een boete) de clausule (en het kettingbeding) door te leggen naar diens rechtsopvolgers door de clausule (en het kettingbeding) op te nemen in de met diens rechtsopvolgers te sluiten koopovereenkomsten;
  3. de clausule gedurende geruime tijd rechtsbescherming onthoudt.

Of en in hoeverre deze redenen voor nietigheid onafhankelijk van elkaar tot nietigheid van een monddoodclausule zullen leiden, volgt niet duidelijk uit de rechtspraak. De eerste en derde reden zijn daarnaast redelijk abstract. Rechters zullen dan ook per geval moeten beoordelen of een overeengekomen monddoodclausule (on)toelaatbaar is. Het Hof 's-Hertogenbosch heeft dat in de hierna beschreven zaak ook moeten doen.

De feiten

In de zaak bij het Hof 's-Hertogenbosch had een hovenier aan een projectontwikkelaar een deel van zijn onder meer voor zijn hoveniersbedrijf gebruikte perceel verkocht. In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst was een monddoodclausule opgenomen. Deze monddoodclausule luidde als volgt:

 

"Verkoper heeft op het overgebleven en aan hem toebehorende gedeelte van het perceel […] sinds januari 2001 een hoveniersbedrijf gevestigd. Dit deel van het perceel […] bevindt zich achter zijn woonhuis aan de […]. Koper of zijn rechtsopvolgers dient in de overeenkomst te verklaren volledig bekend te zijn met het feit dat de verkoper deze bestemming aan het bedoelde kavel heeft gegeven. Mocht de gemeente of verkoper deze bestemming wensen te formaliseren door opneming van de bestemming in een bestemmingsplan ter plaatse verbindt koper of zijn rechtsopvolgers zich op geen enkele wijze bezwaar te maken tegen eventuele vorenbedoelde te verkrijgen bestemming dan wel een of meerdere verzoeken van planschade, bestuurscompensatie of enige andere (publiekrechterlijke) vergoeding in te dienen en verbindt zich deze verplichting bij wijze van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolger(s) in welke zin dan ook, zolang die bedoelde bestemming niet definitief is verkregen."

 

Kortom: de ontwikkelaar en diens rechtsopvolgers mochten géén rechtsmiddelen aanwenden tegen het "formaliseren van een hoveniersbedrijf op het onverkochte gedeelte van het perceel door opneming van deze bestemming in een bestemmingsplan", zolang die bestemming niet definitief is verkregen.

Daarnaast was aan deze clausule een kettingbeding verbonden. De ontwikkelaar was op grond hiervan verplicht op straffe van een boete van € 50.000,- de monddoodclausule (en het kettingbeding) door te leggen naar diens rechtsopvolgers. De (notaris van de) ontwikkelaar verzuimde dit echter te doen toen hij de door hem op het gekochte perceel gerealiseerde woningen verkocht aan derden. De kopers van één woning hebben vervolgens bezwaar gemaakt tegen het nadien genomen besluit tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan, voor zover dat betrekking had op het onverkochte deel van het perceel van de hovenier, en met succes: de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft het bestemmingsplan gedeeltelijk vernietigd. Dit was reden genoeg voor de hovenier om een procedure tegen de ontwikkelaar te starten. Wegens schending van het kettingbeding vorderde de hovenier betaling van de in dat verband overeengekomen boete van € 50.000,-.

Het oordeel van het Hof

De rechtbank had de vorderingen van de hovenier afgewezen. De rechtbank oordeelde in haar vonnis dat de monddoodclausule wegens strijd met de openbare orde nietig moet worden geacht. Het Hof is het met dit oordeel van de rechtbank eens. Het Hof heeft aan dit oordeel echter nog enkele overwegingen toegevoegd.

In navolging van de rechtbank is het Hof van oordeel dat de overeengekomen monddoodclausule onvoldoende concreet afbakent waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft. Volgens het Hof heeft het rechtsmiddelenverbod niet uitsluitend betrekking op het vastleggen van de benaming "hoveniersbedrijf" in het nieuwe bestemmingsplan. Het begrip "hoveniersbedrijf" is namelijk niet eenduidig. Wat de aard, omvang en inrichtingsmogelijkheden zullen zijn van het bedrijf, hangt af van de planvoorschriften in het bestemmingsplan. Een redelijke (geobjectiveerde) uitleg van de clausule brengt met zich mee dat de ontwikkelaar ook tegen deze planvoorschriften geen bezwaar mag maken. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was er echter nog geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd, zodat het aan de ontwikkelaar (en diens rechtsopvolgers) niet bekend was wat de omvang van het rechtsmiddelenverbod was.

In tegenstelling tot de rechtbank heeft het Hof het daarnaast nog van belang geacht dat dit ruime rechtsmiddelenverbod niet slechts is gericht tot de ontwikkelaar maar ook, door opneming van een kettingbeding, tot nog onbekende derden en dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst het nog onbekend was hoelang de beperking in rechtsbeschermingsmogelijkheden zou duren, aangezien er nog geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage was gelegd.

Conclusie

Uit het hier besproken arrest volgt dat een overeengekomen monddoodclausule nietig is, indien deze onvoldoende concreet is gelimiteerd. Daarvan is in ieder geval sprake, zo blijkt uit het arrest, wanneer de clausule onvoldoende concreet afbakent waarop het rechtsmiddelenverbod betrekking heeft, dit ruime rechtsmiddelenverbod door opneming van een kettingbeding is gericht op onbekende derden (rechtsopvolgers) en het bij het sluiten van de overeenkomst nog onzeker is hoelang de beperking in de rechtsbeschermingsmogelijkheden zal duren.

Indien u nader geïnformeerd wilt worden over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Frank Sanders, per e-mail (sanders@rassers.nl) of telefonisch op 076-513 61 32 en/of met Thomas van Alphen, per e-mail (alphen@rassers.nl) of telefonisch op 076-513 61 02, dan wel met de andere advocaten van de sectie Bouw en Vastgoed.

Frank Sanders
Frank Sanders

Frank Sanders

Advocaat

“Een goed vonnis is het ultieme gelijk krijgen, een prachtig gevoel voor de cliënt én voor mij als advocaat. Ik ben er immers om het probleem van de cliënt op te lossen, zo simpel is het.”

Categorieën