De (beperkte) gevolgen van een in de bouwteamovereenkomst opgenomen maximaal beschikbaar budget

Als in een bouwteamovereenkomst het budget van de opdrachtgever is vastgelegd, moet de door de aannemer in bouwteamverband in te dienen prijsaanbieding daar dan te allen tijde binnen blijven? Recent deed de Raad van Arbitrage voor de Bouw een uitspraak in een geschil waarin precies deze vraag voor lag (nr. 36.580). Hierna beschrijf ik eerst de onderliggende feiten, daarna analyseer ik het oordeel van de Raad.

De feiten

Partijen hebben een bouwteamovereenkomst gesloten voor de uitbreiding van het bedrijfspand van opdrachtgeefster. In deze bouwteamovereenkomst is het maximale budget van opdrachtgeefster vastgelegd. Dat bedraagt € 5.000.000,-, exclusief btw.

Aanneemster deed een prijsaanbieding van € 4.982.523,-. Naar aanleiding van enkele door opdrachtgeefster voorgestelde wijzigingen en aanpassingen deed aanneemster vervolgens een nieuwe prijsaanbieding die bijna twee ton boven het budget uit kwam. Na een verzoek om korting van opdrachtgeefster stelde aanneemster deze prijsaanbieding neerwaarts bij tot € 5.113.000,-. Opdrachtgeefster deed daarop een tegenvoorstel van € 5.025.000,-, dat aanneemster niet heeft geaccepteerd.

Opdrachtgeefster gaf aanneemster vervolgens een termijn om met een nieuwe prijsaanbieding te komen die wél binnen haar budget lag. Aanneemster was daar niet toe bereid, waarop opdrachtgeefster de bouwteamovereenkomst heeft ontbonden. Door niet tijdig een prijsaanbieding te doen binnen het in de bouwteamovereenkomst vastgelegde maximale budget zou aanneemster volgens opdrachtgeefster tekort zijn geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Opdrachtgeefster heeft het project vervolgens door een andere aannemer laten realiseren. Aanneemster is om die reden een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw gestart. Zij heeft daarbij vergoeding gevorderd van gemiste AK-dekking en winst.

Het oordeel en de overwegingen van de Raad

De vorderingen van aanneemster zijn toegewezen. Naar het oordeel van de Raad is aanneemster niet tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de bouwteamovereenkomst, door een prijsaanbieding te doen die het in de bouwteamovereenkomst opgenomen maximaal beschikbare budget overschrijdt. Opdrachtgeefster heeft de bouwteamovereenkomst derhalve ten onrechte ontbonden, waardoor zij zelf tekort is geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de bouwteamovereenkomst en in verzuim is komen te verkeren.

Volgens de Raad volgt uit de bouwteamovereenkomst slechts dat bij het komen tot een voor opdrachtgeefster aanvaardbaar ontwerp rekening diende te worden gehouden met een beschikbaar budget van maximaal € 5.000.000,-. Uit de bouwteamovereenkomst volgt niet dat op de aanneemster de verplichting rustte om onder alle omstandigheden een prijsaanbieding te doen van maximaal € 5.000.000,-, aldus de Raad. Het is volgens de Raad namelijk niet de verantwoordelijkheid van aanneemster om zorg te dragen voor een toereikend budget voor de realisatie van het Programma van Eisen van de opdrachtgeefster of voor het in haar opdracht vervaardigde ontwerp. Daarnaast heeft de Raad overwogen dat bij de ontwikkeling van een project in bouwteam het Programma van Eisen, het daarop gebaseerde ontwerp en/of het maximaal beschikbare budget nog (kunnen) worden gewijzigd.

De Raad heeft het voorts van belang geacht dat de bouwteamovereenkomst voorzag in een procedure tot het inschakelen van (een) kostendeskundige(n) wanneer partijen er na onderhandeling over de prijsaanbieding van aanneemster niet uit zouden komen. Naar het oordeel van de Raad heeft aanneemster van opdrachtgeefster mogen verlangen dat (een) kostendeskundige(n) over haar prijsaanbieding zou(den) oordelen. Deze procedure was namelijk nu juist bedoeld om duidelijkheid te verschaffen – en daarmee aan de opdrachtgeefster bescherming te bieden – omtrent de vraag of de prijsaanbieding van de aanneemster marktconform te achten was, aldus de Raad. Daarnaast heeft de Raad het in dit verband van belang geacht dat het verschil tussen de aanbieding van aanneemster en het tegenvoorstel van opdrachtgeefster slechts marginaal was en dat aanneemster nog uitdrukkelijk had aangegeven bereid te zijn verdere optimalisaties te onderzoeken.

Conclusie

Uit het hier besproken vonnis volgt dat de enkele opname van een maximaal beschikbaar budget in een bouwteamovereenkomst nog niet een verplichting voor de aannemer met zich meebrengt om een prijsaanbieding te doen binnen dat budget. Het produceren van een prijsaanbieding dat dit budget overschrijdt, levert dan ook geen grond op voor ontbinding van de bouwteamovereenkomst.

Indien u nader geïnformeerd wilt worden over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Frank Sanders, per e-mail (sanders@rassers.nl) of telefonisch op 076-513 61 32, dan wel met de andere advocaten van de sectie Bouw en Vastgoed.

Frank Sanders
Frank Sanders

Frank Sanders

Advocaat

“Een goed vonnis is het ultieme gelijk krijgen, een prachtig gevoel voor de cliënt én voor mij als advocaat. Ik ben er immers om het probleem van de cliënt op te lossen, zo simpel is het.”

Categorieën