Aannemer heeft een vergaande zorgplicht jegens omwonenden van het project!

Uit een recente uitspraak van de rechtbank Noord Holland (ECLI:NL:RBNHO:2019:7672) blijkt dat de aannemer een vergaande zorgplicht heeft ten aanzien van de omwonenden van het project in welk kader hij werkzaamheden verricht.

Feiten

Eiseres is eigenaar van perceel 6 met daarop een circa 100 jaar oude stolpboerderij waar eiseres woont. Gedaagde is eigenaar van perceel 4 en heeft hierop werkzaamheden laten verrichten. De architect heeft het bestek en de ontwerp- en constructieve bestektekeningen voor de nieuwe woning opgesteld. Ook is er een sonderingsadvies en een palenplan opgesteld. Gedaagde heeft aannemer vervolgens benaderd voor het uitvoeren van de bouw.

In aanloop van de start van de heiwerkzaamheden heeft eiseres aan de aannemer gevraagd een onafhankelijk onderzoek te laten doen aan de huizen in de nabije omgeving. Vervolgens is aannemer gestart met de heiwerkzaamheden. Na diverse waarschuwingen van zowel eiseres als eigenaar van perceel 5, zijn de heiwerkzaamheden meerdere malen stilgelegd. Het heiplan is gewijzigd en uiteindelijk zijn er mortelschroefpalen gebruikt waarna de heiwerkzaamheden zonder aanvullende klachten zijn afgerond. Na het heien hebben beide partijen meerdere onderzoeken laten verrichten.

Oordeel van de rechtbank

In de procedure beantwoordt de rechtbank onder andere de vraag of de aannemer onrechtmatig heeft gehandeld jegens de omwonenden. Naar oordeel van de rechtbank bracht de zorgplicht van de aannemer jegens de omwonenden mee dat zij naar aanleiding van het palenplan niet alleen een zogenaamde nulmeting naar de staat van de gebouwen voor aanvang van de heiwerkzaamheden had moeten doen, maar ook onderzoek had moeten doen naar de bouwkundige staat van de gebouwen in de directe omgeving van de plaats waar geheid zou gaan worden. Dit geldt des te meer nu het perceel van de buren (perceel 5) en het perceel van die buren (perceel 6), dicht bij de heiwerkzaamheden waren gelegen.

Deze onderzoekplicht brengt ook mee dat aannemer dat onderzoek had moeten doen naar de fundering. Deze onderzoekplicht weegt zwaarder omdat één van de gebouwen de ruim honderd jaar oude stolpboerderij van eiseres is. Aannemer wist of had redelijkerwijs moeten begrijpen dat een dergelijk gebouw een kwetsbare fundering heeft of kan hebben. Onderzoek naar de bouwkundige staat van de gebouwen lag meer voor de hand nadat de eerste problemen waren ontstaan bij het heien, de klachten van de eigenaar van perceel 5 over trillingschade. De onderzoeken naar de bouwkundige staat van de gebouwen en de fundering hebben niet plaatsgevonden. Ook heeft aannemer in kwestie tijdens de zogenoemde ‘nulmeting’ nagelaten de binnenzijde van de gebouwen op (perceel 6) op te nemen voordat met de heiwerkzaamheden was gestart.

Door voorafgaand aan en tijdens het heien na te laten onderzoeken te verrichten heeft aannemer haar zorgplicht geschonden en is zij aansprakelijk voor de ontstane schade. Het standpunt van aannemer dat zij mocht uitgaan van de juistheid van het palenplan van architect, is onjuist. Op de aannemer rustte een zelfstandige plicht om onderzoek te doen naar de mogelijke gevolgen van het heiwerk voor de omgeving. Voor de eigenaar van perceel 4, waarop de heiwerkzaamheden hebben plaatsgevonden, geldt dat het veroorzaken van trillingen op zijn erf op zich niet onrechtmatig is jegens eiseres. Derhalve geldt er ook geen schadevergoedingsplicht. De rechtbank stelt vervolgens vast dat de op het perceel van eiseres staande gebouwen aanzienlijke schade hebben opgelopen door de heiwerkzaamheden.

Conclusie

Uit deze uitspraak volgt dat een aannemer onder omstandigheden op grond van de zorgplicht jegens omwonenden aansprakelijk kan zijn voor de schade aan de omliggende woningen die door de uitvoering van het project zijn opgetreden. Naast het doen van een zogenoemde ‘nulmeting’, dient de aannemer onder omstandigheden ook onderzoek te doen naar de bouwkundige staat en de fundering van de omliggende woningen. In bovengenoemde casus speelt mee dat de omliggende woningen dicht bij het perceel lagen waar de werkzaamheden plaatsvonden. Daarbij kwam ook dat één van de omliggende woningen meer dan 100 jaar oud was. Houd als aannemer van een project rekening met een mogelijk vergaande zorgplicht en daaruit voortvloeiende onderzoekplicht ter voorkoming van schade bij de omwonenden van het project. Gelet op de geringe jurisprudentie over de reikwijdte van deze zorgplicht is het nog maar de vraag of in iedere situatie dergelijk (vergaand) onderzoek verricht moet worden. Dit zal sterk afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval.

Indien u nader geïnformeerd wilt worden over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Rebecca van der Lugt, per e-mail (lugt@rassers.nl) of telefonisch op 076-5 136 198 dan wel met de andere advocaten van de sectie Bouw en Vastgoed.

Rebecca van der Lugt
Rebecca van der Lugt

Rebecca van der Lugt

Advocaat

“Samen zoeken naar de beste juridische én praktische oplossing".

Categorieën